El Congreso deroga el decreto de prórrogas de alquiler: qué rige ahora y qué pasa con los contratos afectados

1. Cronología: qué ocurrió y por qué importa

El Gobierno aprobó el RDL 8/2026 el 20 de marzo de 2026, publicado en el BOE del día 21 y en vigor desde el 22 de marzo. La norma respondía, formalmente, al impacto de la guerra de Irán sobre los precios de la energía y su traslado previsible a los índices de referencia del alquiler.

El 28 de abril de 2026, el Pleno del Congreso rechazó su convalidación por 177 votos en contra (PP, Vox y Junts). La derogación se publicó en el BOE del 30 de abril, con entrada en vigor ese mismo día.

Resultado: la norma estuvo vigente 37 días. Durante ese período desplegó efectos jurídicos reales. La cuestión central es determinar cuáles de esos efectos subsisten.

2. Qué medidas contenía el decreto

El RDL 8/2026 articulaba dos mecanismos:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años: aplicable a contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU vigentes el 22 de marzo de 2026, cuyo periodo de prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) o tácita (arts. 10.1 y 10.2 LAU) finalizara antes del 31 de diciembre de 2027. Requería solicitud expresa del arrendatario; una vez cursada, el arrendador quedaba obligado a aceptarla salvo tres excepciones tasadas: acuerdo previo con condiciones distintas, suscripción de nuevo contrato, o comunicación de necesidad de recuperar la vivienda para uso propio conforme al art. 9.3 LAU.
• Limitación al 2% de la actualización anual de la renta: aplicable a las actualizaciones devengadas entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. El límite operaba en todo caso para los grandes tenedores; para el resto de arrendadores, también en defecto de acuerdo. La medida no era de aplicación automática sino que se activaba cuando correspondía la anualidad de actualización de cada contrato.

3. Qué rige ahora: vuelta a la LAU ordinaria

Desde el 30 de abril de 2026, el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda es, de nuevo, el general de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin modificación alguna respecto al estado anterior al decreto.

Esto implica:

• No es posible solicitar nuevas prórrogas extraordinarias al amparo del RDL 8/2026.
• Las actualizaciones de renta siguen el régimen del art. 18 LAU y el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para contratos posteriores a la Ley 12/2023, o el IPC pactado para los anteriores.
• Los contratos en zonas de mercado residencial tensionado pueden seguir amparándose en la prórroga extraordinaria del art. 10.3 LAU (hasta tres años), que es independiente del decreto derogado y mantiene plena vigencia.

4. La zona de conflicto: solicitudes cursadas durante la vigencia del decreto

La principal fuente de litigiosidad se concentra en los arrendatarios que solicitaron la prórroga extraordinaria entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026. La cuestión jurídica de fondo es si esas solicitudes generaron un derecho consolidado o si la derogación los privó de efecto.

Contratos vencidos durante la vigencia del decreto

Si el contrato venció entre el 22 de marzo y el 28 de abril y el arrendatario solicitó la prórroga fehacientemente, existe una posición doctrinal sólida que sostiene que el derecho quedó consolidado durante la vigencia de la norma y no se ve afectado por la derogación posterior. La derogación no opera retroactivamente sobre efectos ya producidos.

Contratos cuyo vencimiento se produce tras el 28 de abril de 2026

Si el contrato aún no ha vencido en el momento del rechazo parlamentario, pero el arrendatario cursó la solicitud de prórroga durante la vigencia del decreto, la situación es jurídicamente incierta. Existen dos posiciones doctrinales igualmente sostenibles, y los tribunales no se han pronunciado aún de forma consolidada:

• Posición A (favorable al arrendatario): la solicitud cursada durante la vigencia del decreto generó un derecho de prórroga que nació válidamente al amparo de una norma entonces en vigor. La derogación posterior no puede privar de eficacia a un acto jurídico perfeccionado bajo la ley vigente en el momento de su realización. Bajo esta interpretación, el arrendador quedaría obligado a respetar la prórroga aunque el contrato venza tras el 28 de abril.
• Posición B (favorable al arrendador): la prórroga extraordinaria no produce efecto jurídico real hasta el momento en que el contrato vence. Si ese vencimiento se produce tras la derogación, la norma habilitante ya no está en vigor y no puede desplegar efectos futuros. Derogado el decreto, el arrendatario no puede invocar un derecho que aún no había comenzado a ejecutarse.

Ambas posiciones tienen respaldo en la dogmática jurídica y serán los tribunales quienes, previsiblemente, deberán resolver los conflictos que se planteen. En este contexto, tanto propietarios como arrendatarios deben actuar con cautela y con asesoramiento jurídico antes de adoptar decisiones unilaterales.

Advertencia: el Ministerio de Consumo ha remitido comunicaciones a fondos de inversión e inmobiliarias instándoles a respetar las prórrogas solicitadas. Esta presión administrativa no tiene respaldo normativo vigente y no vincula jurídicamente a los propietarios particulares.

5. Incertidumbre normativa: un problema estructural

El episodio del RDL 8/2026 evidencia los riesgos del abuso del decreto-ley como instrumento legislativo ordinario en materia de arrendamientos. Desde 2020, el rechazo parlamentario de decretos-leyes ha dejado de ser una rareza: ocho normas han corrido esta suerte en los últimos seis años.

El resultado es un marco normativo fragmentado, con periodos de vigencia erráticos que generan conflictos entre partes contractuales y colapsan los juzgados con litigios que, en un contexto de mayor estabilidad legislativa, serían evitables. Propietarios e inquilinos asumen por igual el coste de esa inseguridad jurídica.

¿Tiene un contrato de alquiler afectado por el RDL 8/2026?

Si usted es propietario o arrendatario y tiene dudas sobre si una prórroga solicitada durante la vigencia del decreto mantiene eficacia, o si su contrato vence próximamente y desconoce cuál es su posición jurídica, en Eix30 Abogados analizamos su caso y le asesoramos con precisión.

Miguel Angel Gómez Arias – Abogado

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